아파트 공급과잉 최대 수익을 만드는 비법.

자주가는 밴드에 올라온 글을 보관용으로 옮김니다.

인터넷 펌글

아파트 공급과잉 최대 수익을 만드는 비법.

입지를 포함하는 전월세가격" 즉 모든 물건의 기본인 "사용-수익 가격"이 최대수익을 만든다.

5년~10년 단위로 오는 30평대 이상의 "아파트공급 과잉시장"에서 최대 수익을 만드는 비법으로 30평대를 안정시키고 도심 20평대에서 최대 수익을 만드는 비법이다. =>  위기는 기회다. 화속에 복이 있고 복속에 화가 있다.

이 시장의 특색은 외곽및 도심에서 공급물량이 많은 30평대 이상의 매매가격이 급락하고, 공급물량이 적은 도심 20평대의 매매가격과 전세가격이 1000만~2000만원의 격차로 붙는 현상이 발생한다. 

과거 사례로는 2006년~ 2008년 강북노원구 상계-중계-하계동 20평대내외 사례(전세와 매매의 갭이 2500만원 투자로 2년내에 1억3000만원 수익발생), 2008년 10월 미국발 서브프라임 모기지 사태후 2009년~2011년부터 부산-창원 20평대내외 사례 (전세와 매매의 갭이 1500만원 투자로 2년내에 1억원 수익발생), 2015년~ 현재까지 진주-사천 사례(전세와 매매의 갭이 2000만원 투자로 2년내에 3000만원 수익발생) 등,,  이 기간  전세-매매 가격상승이 어떻게 되었는가를 부동산시세 사이트로 조사하면 쉽다.

예로, 1000세대 아파트를 작업하는 비법을 소개한다.   20평(복도식), 24평(계단식), 32평(계단식)이 있다고 가정했을때, 20평대내외 즉 그 단지에서 가장 작은 평형만 매수한다. 절대 24평을 매수하지않는다. 24평을 매수하는 순간 내 자본금이 안되면 작업은 실패로 돌아갈수 있다.

예를들어 A라는 아파트의 20평(복도식)시세가 평당750만원이다.

24평(계단식)은 1000만원이다. 32평(계단식)은 850만원이라 가정시, 20평만 사모으면 된다. 1년내에 1000만원을 만드는 작업은 주위 아파트에 영향을 받는다. 위 2006년에서 현재까지의 도심 구아파트 소형 대세론은 현재 새것 병으로 외곽 신도시, 분양권, 입주새아파트가 "고평가(전세가대비 매매가가 낮다)"되었기 때문이고 그러면 갭이 줄고 작업이 쉽다.

A아파트를 목적으로 프로젝트를 설계한 사람은 주위의 아파트보다 상대적으로 A아파트가 싸기 때문에 프로젝트를 만드는 것이다. 여기서 싸다는 것은 "전세가격 대비 매매가격"이 싸다는 것이다. 즉 전세는 고가로 1억4000만원인데, 매매는 1억5000만~1억6000만원이면 싼 것이다.

여기서 중요한 것은 항상 강조하는 전월세가격이다. 즉 고가로 전세를 필히 유지해야 한다. 현재 "20평대는 공급물량이 적으므로", 고가로 전세를 내도 천천히 소진된다.(부동업소에 문의시 20평형도 전세가 잘 안나간다고 하는 업소도 있을 것이다. 이것은 언론의 세밀성 부족과 심리적 요인때문이다. 하지만 수급때문에 나가게 된다.)

예로, 20평을 1억5000만원에 매수하고 고가 전세 1억4000만원에 낸다.

고가 전세이므로 즉시 나가지 않게 된다. 때문에 대출해서 비워두고 필히 1억4000만원에 낸다.

이렇게 작업을 하여 20채만 매수하면 매매는 1억6000~1억7000이 되고, 소문이 생긴다. 그러면 개별 투자자도 움직인다. 그러면 옆단지 가격도 움직이고 계속 확대된다. 예로, 50만 도시 가정시 20평대가 약 100채만 거래되면 24평과 비슷한 평당가격이 된다.

24~30평대 이상을 가진 사람은 자신의 30평대를 "안정화 즉 급락한 30평대를 5000만원 내외 재상승"시키기 위해 필히 20평대를 매수하여 전세14000만원에 내면 된다. 그러면 20평에서 최대수익율이 나오고 30평대를 제 값에 팔수 있다.

위 작업에서 24~30평을 건드리다 보면, 필요자본은 20평만 샀을 때보다 3배~5배로 늘어나게 되고 위험해진다. 이것은 탐욕이다.

탐욕을 부리면 그 탐욕으로 해서 작업에 미스가 발생 할 수 있고 수익율도 적어진다. 투자자가 늘어나서 더 많은 자본으로 더 많은 물건이 필요해도 24평을 사지 않고 옆 단지 20평을 사야 최대수익이 발생한다.